FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA DE LA ABUSIVIDAD DE LOS GASTOS DE GESTORÍA EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS

Guillermo Santos Pavón
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Cuando nos disponemos a firmar un contrato de préstamo hipotecario, normalmente los bancos encargan a una gestoría todos los trámites relacionados con la constitución del derecho, trámites consistentes en trasladar la documentación de la entidad financiera a la notaría, de esta al Registro de la Propiedad, y de allí a las partes relacionadas contractualmente de nuevo, es decir, el prestatario y el prestamista. Además suelen tramitar la liquidación y pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En este sentido la línea jurisprudencial sobre quien ha de asumir el pago de los gastos de gestoría no ha sido ni mucho menos pacífica. Comenzando por los argumentos menos favorecidos para los consumidores (AP Soria, AP Asturias, AP Palencia, AP Coruña) aquellos en los que el banco y el consumidor se reparten el abono de este gasto, encontramos:

  • Los trámites desempeñados por la gestoría reportan beneficios tanto al banco como al consumidor dado, que para la entidad financiera se efectúan los trámites para la elevación a escritura pública del préstamo con garantía hipotecaria, y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, mientras que en lo que respecta al prestatario, la gestoría se encarga de liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En lo que respecta al consumidor, hemos de añadir que estas sentencias analizadas, consideran que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, motivo por el cual añaden como beneficio la tramitación del impuesto.

Sin embargo a nuestro entender hay un mayor volumen de argumentos que establecen que es la entidad financiera la que debe de asumir la totalidad de los gastos relativos a la gestiones realizadas para el buen fin del contrato de préstamo con garantía hipotecaria. Destacamos que:

  • Los gastos de gestoría no son necesarios ni obligatorios, sino que simplemente facilitan el devenir del contrato de préstamo hipotecario, beneficiando por tanto única y exclusivamente a la entidad financiera, dado que tanto la tramitación ante el Notario (obligatoria para la constitución de la garantía), como ante el Registro de la Propiedad (la hipoteca no resulta válidamente constituida hasta su inscripción en el Registro), interesan como ya se expuso en el apartado primero, al banco.
  • En palabras del Juzgado de Primera instancia de Teruel, la entidad financiera es la que tiene la necesidad de cerciorarse de una correcta inscripción registral, además el consumidor no elige a la gestoría donde quiere que se le tramite la documentación, sino que es el banco a través de sus convenios de colaboración, quien decide qué empresa se encargará de llevar el asunto. Ello es así dado que la entidad financiera nunca nos va a permitir elegir la Gestoría en la que queremos que se tramite la documentación relativa a nuestro préstamo hipotecario.
  • Otro argumento encontrado es que es la entidad financiera la que encarga el desarrollo profesional de las gestiones a la gestoría, por lo que al no existir solicitud expresa del prestatario para tal fin, la factura de ésta habrá de ser asumida por el prestamista.
  • Señala además el artículo 40 del Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios que “Las entidades de crédito y las demás entidades financieras deberán hacer constar expresamente en los folletos informativos previos a la formalización de los préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria destinados a la adquisición de viviendas que suscriban con personas físicas el derecho que asiste al prestatario para designar, de mutuo acuerdo con la parte prestamista, la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación.” Por lo que, al haber impuesto la gestión y la entidad gestora, es el banco el que tiene que asumir el pago de las cantidades.

Como conclusión, ha quedado fehacientemente argumentado que es la entidad financiera y no el consumidor el que debe asumir el coste de la factura expedida por la gestoría, toda vez que el apartado cuarto del artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, determina que “tienen la consideración de abusivas la imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.”

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